《济南市商品房预售资金监管办法》政策解读

　　为进一步做好商品房预售资金监管工作，根据《山东省商品房预售资金监管办法》，结合我市实际，我局近期对原《济南市商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）进行了修订，政策解读如下：

　　一是明确了监管部门和监管具体模式。市住房城乡建设局负责全市预售资金监管工作。各区住建部门按照属地管理原则联动监管，平阴县、商河县参照执行。

　　二是明确了监管银行的选择。本市范围内自愿从事监管服务并具备资金监管能力及网络技术条件的银行，均可配合开展监管业务工作。

　　三是调整了监管模式。将原《监管办法》的预售资金重点额度监管，修订为“全额缴存，重点监管”。所有购房款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款，按要求全部存入监管帐户，并对重点额度内的资金进行监管。

　　四是提高了监管标准。根据我市建设项目的建安造价、区内配套等费用标准确定监管标准。经定额部门测算为3300元/平米，其中基础正负零以上平均造价为3000元/平米，区内配套300元/平米。原监管标准是1800元/平米，新标准每平米监管资金提高了1500元，增加了防范项目烂尾风险保障。

　　五是确定了监管资金留存比例。新的《监管办法》规定，建设项目进行到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；主体结构验收时留存比例为35%；取得竣工验收备案时留存比例为18%；取得竣工综合验收备案后监管终止。对于高层、超高层或大体量建筑，增加1-2个控制节点。原监管资金留存比例规定，建设项目进行到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；主体结构验收时留存比例为50 %；内外装饰完成时留存比例为30%；竣工验收备案时留存比例为10%；取得竣工综合验收备案时监管终止。相比原规定，修改后的规定留存比例有所提高。

　　六是明确了保函的使用。在主体结构验收控制节点以前，企业凭银行出具的见索即付、不可撤销的保函，部分抵顶商品房预售监管资金，但不得突破监管额度的70%。

　　七是明确了预售监管资金留存比例降低条件。新的《监管办法》规定，房地产企业信用评定为AAA级企业，确定监管额度后，各拨付节点监管额度的留存比例可降低5个百分点，AA级企业可降低3个百分点。原《监管办法》规定确定重点监管额度时，房地产企业信用评定为AAA级企业的按监管标准的50%计算,AA级企业按监管标准的70%计算，各拨付节点留存比例不予降低。

　　为加大高品质建筑的支持力度，对符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目，新的《监管办法》规定各拨付节点预售资金监管留存比例可降低10个百分点。

　　同时具备上述条件的，留存比例降低按最高可降低百分点计算，不累计使用。

　　八是确定了首期维修资金的缴存方式。实行商品房预售资金监管的房地产开发项目，维修资金可从监管账户中一次性划转到指定专用账户。

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