1、分辨房子是商品房和住宅可以看当时跟开发商签定的买卖合同上的注明，也可以看房产证，上面会标明的。

2、分辨房子是商品房和住宅可从以下几点，土地出让年限不同。

3、商品房的土地使用年限是40年，住宅房的土地使用年限是70年。

4、商用房的水电费要比住宅房的水电费贵上许多。

5、物业管理费不同：商用房的物业管理费一般情况下都高于住宅房。

6、商品房可以用做住宅，但住宅不可以用做商品房。