网站首页
手机版

规避拆迁安置房买卖合同风险最有效的方法为

更新时间:2023-12-26 20:08:35作者:佚名

规避拆迁安置房买卖合同风险最有效的方法为

时下拆迁遍及,由此产生的拆迁安置房也越来越多。

房市供不应求的现象导致房价居高不下,安置房成了人们购房需求的一个选择。

但因为安置房是拆迁而来的特殊性,购房人在签订安置房的买卖合同后不免会有诸多法律风险,如果对安置房买卖合同风险把控不好,会给买卖双方带来不同程度上的损失。

据此,北京在明律师事务所专业拆迁律师为您讲解安置房买卖合同中的风险及规避方法。

一、政策性安置变动大,购房者应在政策规定下进行根据相关法律规定,拆迁安置房一般分为两大类:

1、因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。

2、因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。

该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

在明律师支招:在上述情况下,拆迁安置房买卖纠纷主要出现在第一类安置房买卖中。

购房人一定要明确政策规定的买售条件,切勿在限制期限内签订拆迁安置房的房屋买卖合同。

如果一定要购买,可以在双方自愿的前提下有一个预约行为,若后期卖方违背预约的,购买方可主张缔约过失等相关买卖合同的法律责任。

而针对拆迁安置房的卖方,也应遵守诚实信用原则,尽量事前估算好卖价,避免出现一房二卖现象,以防承担违约的赔偿责任。

二、拆迁安置房权属不清、价格不恒定,违约现象影响购房取得拆迁安置房会有一个问题,即卖方在卖房时还未取得房产证及土地使用权证,权属并不明确,因而安置房的价格会相对低一些。

这时候如果购房者与其签订了安置房的买卖合同会有合同无效的风险。

即如果后期该安置房房价上涨或者第三人出更高的价格购买,出卖者(卖方)便会以尚未领取房产证,且该房屋属于政策性拆迁安置房为由,向法院申请解除合同。

法院会予以判定房屋买卖合同无效,卖方向买方返还购房款及相应的利息。

再者,因为是政策性房屋,拆迁安置房买卖合同签订时约定的所购房屋的位置,面积及其价格等,很可能与卖房者在拿到房产证后的房子有出入,此时卖方可以主张以房产证的房屋位置与合同约定不一致为由,向法院申请合同无效。

买方对其在合同签订时未审核房屋产权信息的疏漏也需要承担一定的不利后果。

总体来说,拆迁安置房买卖的风险主要来自于合同的无效事由。

而无效事由基本上会是因为卖房者有更好的买主或后期的房价上涨引起,卖方的可控空间很大,买方在这样的买卖合同中风险超过了卖方,合同无效或者卖方违约的可能性是极大的。

就算买方有赔偿,赔偿额度相对于房价的涨幅来说也是及其低廉的。

在明律师支招:

如果一定要购房,首先购房者一定要签订书面合同,且最好有卖方所在地村委会相关工作人员的见证和签字。

而最重要的是一定要确保合同房屋的权属明确,且在签订的合同中要明确规定卖方拿到房产证后,合同的履行方式及权利义务等情况(如在合同中明确办理初次房产证及房屋过户等相关阶段的费用承担)。

最后,为了确保将来合同能顺利履行,可以通过约定违约金或预先留置部分购房款,相当于双重保险。

再谨慎些,可要求售房人近亲属作为见证人在合同上签字确认。

三、拆迁安置房买卖需防“共有人”“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。

他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益,或为合同的履行设置障碍。

共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”及第7项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由,请求确认房屋买卖合同无效。

共有财产的部分共有人擅自处分共有财产,其行为应该视为无效,但该意见同时规定,如果第三人善意取得财产,其取得财产的行为应该受到保护。

而由此给其他共有人造成的损失,应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。

根据以上条款可以看出,如果在拆迁安置房上存在着共有人的话,对于购房者来说无疑是个定时炸弹,能决定着安置房的最终归属。

在明律师支招:在签订拆迁安置房买卖合同时,一定要向卖方确认是否存在共有人,也可通过卖方所在地村委会进行查验等。

如果存在共有人,需共有人同意房屋的买卖。

如果共有人不同意,千万别买该房屋。

如果卖方故意隐瞒事实,购买者有证据证明确实是在不知情的情况下买卖该房屋的,后期如果出现纠纷,可以善意取得等理由为诉讼依据。

本文标签: 合同  卖方  房产证  

为您推荐

征收维权,这3种维权方略,你选哪一个?

其一,头疼医头,脚疼医脚的“一过性”维权。其二,对亲戚、熟人、朋友的说法或其他“标准”盲目迷信,非理性确定维权方略。其三,理性制定维权方略,坚定选择专业征收维权律师,不断与拆迁律师沟通、配合。

2024-07-05 12:36

债务重组专项申报如何办理?(专项债如何申请)

债务重组专项申报是需要以资产清偿债务。当然的债务人将债务转为资本的情况之下,同时债权人将债权转为股权进行债务重组也是可以的。按照法律上的规定修改其他债务条件的情况之下,债权人也应当修改其他债务条件之后

2024-07-05 10:04

法律中规定债务如何强制执行 债务人强制执行能判多少年

法律中规定可以由相关的人员向人民法院申请债务强制执行。实际上如果要申请强制执行的话,应当向作出一审裁判的人民法院提出来,而且需要提交强制执行申请书以及法律文书等相关的书面材料。

2024-07-05 07:34

公民如何确认有没有债务? 如何认定政府隐性债务

公民可以到法院执行机关来进行查询确认有没有债务。当然了,这种债务主要指的就是以及到人民法院来进行诉讼的情况,如果没有诉讼的话,要想了解债务方面的情况,必须是和自己的配偶来进行确认。

2024-07-05 05:03

赌博欠下的债务如何归还? 赌博欠下的债务如何归还给他

赌博欠下的债务是不用归还的,因为根据我们国家法律当中明确规定因为赌博所欠下的债务并不是属于合法的债务。而且这也并不是属于我们国家法律当中所规定的夫妻共同的债务,因为并不是用于家庭的支出。

2024-07-05 02:33

夫妻一方放弃夫妻共同房产的承诺有法律效力吗?是夫妻财产协议吗?

属于真实意思表示,没有欺诈、胁迫的情形,是有效的,没有其他意思表示的,一般认为是夫妻财产协议。《民法典》明确规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、

2024-07-05 00:01