私自变卖共同房产的合同有效吗

小红与小明在夫妻关系存续期间，曾购买一套房屋用于生活居住， 2017年4月因感情不和二人持续分居，所购房屋一直由小红居住。

2018年4月，在没有告知小红的情况下，小明带着自己伪造的授权委托书，将房屋以140万的价格卖给小丽，并在房管登记处办理了房产证。

期间，小红一直居住在该房屋中。

2020年3月，小红被告知要腾退房屋才知道，房屋已经被卖掉。

于是，小红将自己的老公小明和买主小丽，一起起诉至法院。

小红诉称，房屋属于夫妻共同财产，小明在其毫不知情的情况下变卖房屋，并伪造授权书办理了过户登记，买卖合同无效。

小丽辩称，其不知道该房屋属夫妻共同共有，应该属于善意取得，该房屋买卖合同有效，但其并未支付房屋价款。

本案争议焦点

在没有征得小红同意的情况下，小明和小丽签订的房屋买卖合同是否有效?小丽能不能取得该房屋?

我们来看一下法院是怎么判的：

小明在没有告知，更没有征得共有人小红同意的情况下，持伪造的授权委托书将房产转卖与他人，其行为属于无权处分，小红事后也没有追认。

小丽明知小明有婚姻，在配偶没有到场的情况下与其签订买卖合同，有一定的过错，且该房屋价款并未实际支付，严重损害了小红的合法权益。

因此，小明与小丽签订的买卖合同应认定为无效。

小丽作为房屋的买方，有明显的过错，且在取得房屋所有权时未支付对价，所以，小丽的行为并不构成善意取得，不能取得房屋所有权。

李律师观点：

夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。

那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?

通过对实务案例的总结，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题。

因此我们根据《民法典》婚姻家庭编的解释(三)第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

我们梳理一下，这一款得以适用的几个条件：

1、第三人属于善意购买，而不是与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;

2、买受人支付了合理对价;

3。买受人已经办理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，就不能认定房屋买卖合同无效。

如果夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋，在保护善意第三人利益后，可能确实损害了出卖人配偶的权利。

为此，《民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条第二款规定，

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。