一、抵押物拍卖后的租赁合同还有效吗

如果租赁合同在法院执行前已经签订的，人民法院拍卖房屋，不影响租赁合同的效力，承租人在租赁期限内继续租赁房屋。

《中华人民共和国民法典》

第七百二十五条　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。　　

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

二、哪些情况不适用房屋买卖不破租赁

并不是所有情形都适用买卖不破租赁原则。以下这些情况，是不该原则限制的：

1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。如果原房东与租客在租赁合同中约定：在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。那么房屋通过买卖产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。

三、房屋租赁合同纠纷最有效的处理方式是什么

房屋租赁合同纠纷最有效的处理方式是起诉，起诉的流程是：

1、准备好民事诉讼状。

2、到具有管辖权的人民法院起诉，并提交相关的证据材料。

3、按照人民法院的通知准时出席参与诉讼活动。

4、若不服一审判决或裁定，应在接到判决书后15天内或接到裁定书后10天内向原审人民法院或上一级人民法院提出上诉，并递交上诉状。

综合上面所说的，租赁合同只要在抵押之前或拍卖之前签订的，那么不管是法院进行查封还是进行拍卖都不会影响到此合同的效力，如果让承租人的利益受到损失，那么出租方是需要承担起所有的赔偿，但如果在租赁合同中有明确约定合同期内发生产权变动此合同就会终止的情形除外。