某居民在某省有处临街房屋。为增加收入，在前几年开了个小吃店，并办了营业执照，但房产证上写的是住宅。最近听邻居们说这里要拆迁。那么，如果遇到拆迁，能按商业用房补偿吗?这是许多住改非的朋友们最想了解的。

一、 什么是住改非

“住改非”是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有缴纳的记录，这种情况下，依照我国的相关拆迁政策和法律文件的规定，可以根据实际经营情况给予适当的拆迁补偿，具体的规定由地方制定。

一、 住改非的认定

对于什么是住改非的房屋，难道仅仅只是把用来居住的房屋改成了商用，经营生意就好，住改非并不是字面上的意思，而是有相关的说明：

第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。

第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。

第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。

第四、房屋实际使用现状。

还有一种情况是需要向大家说明的，就是拆迁前将房屋才开始用于经营的住户来说，并不可以以“住改非”来补偿。(建议大家不要折了夫人又赔兵，花了冤枉钱)

一、 住改非的法律法规

2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出的规定：对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。

二、 住改非的补偿

关于住改非的补偿，也就是房屋用途界定的问题。每个地方因生活质量、面积、材料、构建等的不同，所以国家并没有统一的标准政策，有的以房屋权属登记为准，有的以房屋的实际用途为准，有的以房屋权属登记兼实际用途为准。

1、按照房屋的实际用途补偿，你只要能证明你的房屋是用来经营的，就按照商业用房的具体补偿标准补偿，否则房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。

4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。

5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。

五、律师建议

在现代社会中，许多人想做生意，却因为门面房的租金价格，而忘却止步，所以就会想到用自己的房屋来实现做生意的目的。这不是不可以的，但是我们要在相关证件齐全的情况下来做，这样遇到拆迁，一是可以不怕麻烦，二是可以得到更多的补偿。上面所列的几种补偿，只是在我们身边发生频率高的，在遇到拆迁的时候，还是得根据当地的拆迁相关规定来补偿，遇到不合理的情况可以提起复议或者行政诉讼。也可以更好的请教律师，争取利益的最大化。